宗楠没有光顾着看景观。

她手里的卷尺时不时拉出来量墙体开间，手电照墙角、梁柱位置，时不时低头在打印的户型图上写写画画。

走到厨房位置的时候她停下来，蹲下去用手电照着地面上的管道预留口看了一会儿。

“一层的格局大框架没问题。”她站起来，手指指向厨房区域的几个点位，“原始土建只预留了管道，厨房区域空间很大，但下水、燃气点位预留不合理。

燃气主管的位置偏了将近两米，如果要改，得从外墙重新走管。

还有整栋房子地势虽然不算低，但地下室下沉面积太大，原先的排水泵系统只预埋了基础管线，没有成套的防潮防水系统，这是最大的隐患。”

一行人顺着主楼梯上二楼。

二楼主要规划为主人起居层，一套超大的主卧大套间，附带独立露台、八角观景窗，另外分布四间次套房，每间都带独立卫浴。

还有一条独立服务楼梯直通楼下后勤区域，佣人不用走主人主楼梯。

阁楼在三层，接近两百平方米，挑高充足，可以做藏书区、藏品储藏或者小型私密工作室。

李东阳走到主卧的露台边上，傍晚的风从河面上吹过来，能听见远处水流的声音。

他扫了一眼视野，没有多说，转身跟着众人下了负一层地下室。

一走进地下室，温度明显降了下来。

整个负一层接近两千平方米，空间极其开阔，原始只是浇筑好了水泥墙体，没有做隔断。

预留有地下车库入口，内部可以停十二台车，外部环岛空地还能额外停放二十台以上。

原始规划位置可以划分室内泳池、酒窖、私人影院、健身房、下沉庭院。

但墙角部分地方能看到浅浅的水痕，空气里带着一点潮湿的味道。

宗楠拿手电照了一圈地下室墙面和地面的缝隙，眉头皱了起来。

她蹲下来用手指蹭了一下墙角的白色痕迹，凑近闻了闻，站起来拍了拍手上的灰。

“看见没，雨季的时候河水水位上涨，返潮痕迹很明显。

原土建只做了基础防水，没有二次防潮层，排风除湿系统完全没装。”她转头看着李东阳，“要是直接拿来用，不管做酒窖还是泳池，用不了两年墙面就会返碱发霉。”

看完主楼，几个人步行走到副楼。

副楼一共两层，空间方正，房间分割多，适合住安保人员、管家和后勤服务人员，也可以拿来做小型临时会客点。

副楼同样存在下水管线简陋、屋面部分排水槽老化的问题。

之后几个人花了将近一个半小时，绕整片四十二亩的土地徒步走了一圈。

大片原生树木，大片空地，有地方可以开辟网球场、露天泳池，大片草坪可以做小型私人宴会。

河道边上杂草丛生，没有修驳岸，河岸泥土有局部冲刷坍塌的痕迹。

全部实地走完，回到主楼入户门位置的时候，时间已经接近晚上七点，天色开始暗下来了。

中介的两个助理先到车上整理资料，现场只剩下王凯、李东阳和宗楠三个人站在门廊下面。

王凯主动开口：“李先生，这套房源对外报价四点五亿，走项目公司股权整体转让交易，四点一亿可以谈下来。

股权交易，主体公司直接过户，规避大额二手房过户税费。

产权干净，没有抵押，没有司法纠纷，就看改造这边您这边的预算和周期。”

李东阳转头看向宗楠：“说说你的判断。

哪些地方小改就能搞定，哪些地方必须大动，工期、预算大概什么区间。”

宗楠把手里记满笔记的户型图摊开，放在入户台阶上面，手指在图纸上划动，说得很实在，没有虚头巴脑的设计话术。

“先说不用大拆大建、属于小改的部分。

外立面石材质量过关，不用全部换掉，只做局部修补、清洗。

主楼、副楼主体梁柱结构完全合格，不用动主体结构。

二层三层房间墙体分割大体可以沿用，不需要全部敲掉重建。

楼上卧室的窗户洞口尺寸都合理，只要更换高性能隔音隔热玻璃就行。

花园里面原生大树很多，大部分可以保留，不用全部砍伐。

这一部分，设计加上局部修缮、窗户更换、基础管线微调，算上人工，大概一千二百万上下。

工期如果人手充足，三到四个月可以全部做完。”

她话锋一转，点出必须大规模改造的地方。

“剩下就是要大改的几块。
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