周明远愣了一下，点头确认 —— 这个数字，连很多业内做资产证券化的人都记不清具体数值，这个本科生居然能精准说出来。

李东阳继续说道：

“但我想请大家注意两个今年刚出来的政策信号，都是公开可查的：第一个是今年年初，证监会、发改委联合召开的不动产证券化专题研讨会，明确提出要‘研究推进公募 REIts 试点，完善配套税收政策’；第二个是今年 5 月，财政部、国税总局下发的《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》，给企业资产重组的所得税减免开了明确的口子，这就是给 REIts 的资产过户铺路。

我再给大家看一组我拿到的美联储 2011 年《全球 REIts 市场发展报告》的授权数据：全球 37 个有成熟 REIts 市场的国家，有 32 个都是先搞试点，给试点项目开税收优惠的绿色通道，再逐步完善立法，而不是先把所有法律都改好再推 REIts。

包括我们的邻国日本、新加坡，都是先试点 3-5 年，再出台专门的 REIts 立法和税收优惠政策。

中国的公募 REIts，一定会走同样的路，不是等所有条件都成熟了再做，而是做起来再逐步完善。

再看第二个问题：收益率不够的问题。

我想先纠正一个行业里的普遍误区：不是中国的商业地产天生收益率低，是我们现在的开发商，根本就没想着靠运营赚收益率。

我给大家做一组 A 股上市公司年报的公开数据对比：陆家嘴 2011 年年报显示，其 100% 持有、统一运营的 12 个商业物业，平均净租金收益率是 5.

7%，空置率常年稳定在 5% 以内；而同样位于上海核心商圈、同期开业的某散售型商业项目，根据其产权交易公告数据，净租金收益率只有 2.

1%，空置率 28%。

为什么差这么多？

因为散售的项目，产权分散，小业主只想涨租金，根本不管业态规划，客流根本留不住；而持有运营的项目，从招商阶段就做了精准的业态配比，甚至会给优质商户免租期，培育商户的生意，最终实现租金和客流的双向增长。

所以，不是收益率达不到，是绝大多数开发商，根本就没去做运营。

REIts 的作用，不是给那些散售的、运营稀烂的项目接盘，而是给那些愿意做运营、能做出稳定现金流的项目，提供一个合规的退出渠道。

你能把收益率做到 5%，你就能发 REIts，就能回笼资金，去做下一个好项目；你只会拿地盖楼卖商铺，你就拿不到钱，最终被市场淘汰。

这就是我所说的‘倒逼’—— 不是靠政策倒逼，是靠市场的生存规则倒逼。”

这段回应说完，会场里的掌声比刚才更加热烈、更加持久，几乎要再次掀翻人文科学馆的屋顶。

学子们纷纷起身鼓掌，脸上露出了敬佩的神情；专家学者们也频频点头，眼神里满是赞赏。

前排的中南财经政法大学宋清华院长，对着身边的陈信元主任竖了个大拇指，语气里满是赞叹：“你们安泰这个本科生，把全球REIts市场的政策演进和国内的政策信号，摸得这么透，逻辑这么缜密，很多博士生都做不到，真是个不可多得的好苗子。”

陈新元笑着点头，脸上的骄傲难以掩饰，轻轻说道：“李东阳，确实很是优秀啊”雷军也抬手鼓掌，眼神里满是认可，对着身边的助理低声说道：“这个年轻人，很有想法，也很有实力，后续可以多关注一下。”

互动环节依旧在继续，随后，来自金陵科技大学的研究生，起身提出了关于商业地产行业现实困境的疑问——中小开发商资金链紧张，无法承担长期持有运营的成本，该如何破局；紧接着，华中科技大学的研究生，又提出了行业龙头企业的运营模式，与李东阳所讲的“持有运营+资产证券化”模式存在冲突，该如何解释。

面对这两个同样尖锐的问题，李东阳依旧从容不迫，没有丝毫慌乱。

他结合具体的行业案例，引用最新的行业数据，层层剖析，逐一解答，既回应了疑问，又补充了自己的观点，逻辑闭环，条理清晰，每一个回应都精准戳中问题核心，让台下的听众深受启发。

许雨桐举着手机，全程录下了李东阳的每一个回应，脸上满是骄傲与自豪；

四轮对决，让下午的论坛进入了一个小高潮。

作为东海交大安泰经管学院的系主任，陈新元坐在前排，脸上的笑容就没有消失过，嘴角微微上扬，眼底的骄傲几乎要溢出来。

他微微靠在椅背上，指尖轻轻敲击着桌面，内心早已掀起了波澜，暗自直呼：昨晚拉着老张熬夜审稿、打磨演讲稿，果然是物超所值！

这个李东阳，真是给学院长脸，给自个儿长脸！

等今天回去，一定要把本场论坛的视频，在学院内部群、教师群里多转发几遍，让所有师生都看看，他们安泰经管的本科生，到底有多优秀。

一想到这里，陈新元的脸上，笑容愈发灿烂，连腰板都挺直了几分，接受着各位同行投来的赞许目光，心里满是自豪。

最后一轮提问，让李东阳没想到的是，前排的雷军竟然举手了。

全场瞬间安静了几分，连主持人都愣了一下，随即反应过来，语气里难掩惊喜：“没想到，我们竟然迎来了一位特殊的提问者 —— 小米科技的雷军先生。

雷总，您平时都是作为嘉宾被提问，今天主动举手，想必是李东阳同学的分享，给了您很多启发？

有请雷总提问。”

雷军接过工作人员递来的话筒，先是对着台上的李东阳微微点头，语气里满是赏识与郑重，没有丝毫企业家的架子，却带着直击核心的尖锐：“东阳同学，你好。

我从事创业和企业管理多年，听过无数行业分享，但今天你的发言，让我非常震撼 —— 一个本科生，能把商业地产的融资逻辑、数据规律吃得这么透，用公开数据和境外授权研究，把行业的底层矛盾讲得明明白白，难能可贵。”

顿了顿，雷军话锋一转，抛出了精心思考的问题，“我今天不想问商业地产的具体问题，想借你的逻辑，问一个跨行业的融资难题。

你刚才反复强调，商业地产的核心困境是‘短期资金配长期资产’的期限错配，靠 REIts、长期机构资金能破解。

但我所在的科技创业领域，面临着和商业地产相似，但更复杂的融资困境 —— 小米今年刚完成 2.

16 亿美元的 c 轮融资，估值达到 40 亿美元，但我们和所有科技企业一样，是轻资产模式，没有商业地产那样的土地、物业作为抵押物，研发投入是长期的，回报周期可能比商业地产更长，甚至 5-10 年才能看到明确收益。”
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